Real Estate Special Report 2026

이재명 정부 ‘등록 임대 혜택 축소’ 시사,
2026 전·월세 대란 재점화되나?

매물 유도를 위한 세제 압박, 하지만 서민 주거 사다리가 끊길 위기입니다. 서울 전세 물량 12% 감소 속에서 벌어지는 등록 임대 사업자 규제의 명과 암을 심층 분석합니다.

1. 서울 전·월세 매물 증발 현황 분석

2026년 2월 현재, 서울 부동산 시장의 전·월세 물량 감소세가 심상치 않습니다. 부동산 플랫폼 아실의 최신 데이터에 따르면, 2월 10일 기준 서울 아파트 전세 물건은 2만 570가구로 집계되었습니다. 이는 불과 반년 전인 지난해 8월 중순(2만 3458가구)과 비교해 12.4%나 급감한 수치입니다.

특히 특정 자치구에서의 물량 실종 현상은 공포에 가까운 수준입니다. 성북구가 무려 72.3% 감소하며 하락 폭이 가장 컸고, 중랑구(-67.8%), 동대문구(-55.8%) 등이 뒤를 이었습니다. 이는 단순한 계절적 요인을 넘어, 시장에 공급될 매물 자체가 자취를 감추고 있음을 시사합니다.

매물이 귀해지니 가격 상승은 필연적인 결과로 이어지고 있습니다. 부동산R114에 따르면 서울 아파트 전셋값은 3.3㎡당 평균 2,099만 원을 기록하며 6개월 연속 상승 중입니다. 서초구(3.96%), 강남구(3.66%) 등 상급지 위주의 상승세가 뚜렷하며, 월세 또한 1년 만에 평균 10만 원 이상 올라 세입자들의 주거비 부담이 한계치에 다다르고 있습니다.

2. 등록 임대 사업자 세제 혜택 축소의 핵심

이러한 수급 불균형 상황에서 이재명 대통령이 던진 메시지는 시장에 파란을 일으켰습니다. 지난 9일, 이 대통령은 ‘매입형 등록 임대 사업자’에 대한 양도소득세 중과 배제 혜택 축소를 시사했습니다. 이는 다주택자들이 쥐고 있는 임대 매물을 시장에 매매로 내놓게 함으로써 집값을 잡겠다는 강력한 의지로 풀이됩니다.

매입형 등록 임대제도란?
2017년 본격 도입된 이 제도는 민간 임대차 시장의 안정을 목적으로 합니다. 임대 사업자가 주택을 등록하면 임대료 인상폭을 5% 이내로 제한받고 최장 8~10년 동안 안정적으로 집을 빌려줘야 합니다. 정부는 그 대가로 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 제외, 취득세 감면 등의 파격적인 세제 혜택을 제공해 왔습니다.

3. ‘매입형 임대 주택’과 서민 주거 안정의 상관관계

정부의 시각은 ‘다주택자의 투기 수단’이지만, 세입자의 시각에서 등록 임대 주택은 ‘최고의 가성비 주거 사다리’입니다. 등록 임대 주택은 시세 대비 60~70% 저렴한 전셋값을 유지해야 하며, 집주인이 마음대로 계약을 해지할 수 없어 세입자가 최장 10년까지 안심하고 거주할 수 있기 때문입니다.

만약 세제 혜택 축소로 인해 임대 사업자들이 물건을 대거 매도하기 시작하면, 역설적으로 전·월세 공급 물량은 더 줄어들게 됩니다. 주택이 매매 시장으로 넘어가 ‘자가 점유’ 상태가 되면 임대차 시장에서는 그만큼의 매물이 사라지는 셈입니다. 성창엽 대한주택임대인협회장은 “서울 가구의 절반 이상(53.4%)이 임차인인데, 시세보다 저렴한 임대 주택 4만 호가 증발하면 그 피해는 고스란히 서민들에게 돌아간다”고 경고했습니다.

4. 전문가 진단: 강남 3구 vs 외곽 지역 온도 차이

부동산 전문가들은 이번 정책의 지향점이 실제 효과로 이어질지에 대해 회의적인 반응을 보이고 있습니다. 가장 큰 이유는 ‘혜택 대상 주택의 위치’입니다.

현행법상 수도권 매입 등록 임대 사업자의 세제 혜택 기준은 공시 가격 6억 원 이하(비수도권 3억 원 이하)입니다. 이 가격 조건에 부합하는 주택들은 소위 ‘강남 3구’나 ‘마용성’ 같은 핵심지에 있는 아파트가 아니라, 서울 외곽의 소형 아파트나 다세대·빌라가 대부분입니다.

결국 고가 주택 시장에는 큰 영향을 주지 못하면서, 서민들이 주로 거주하는 저가 임대차 시장의 공급망만 파괴할 수 있다는 우려가 나옵니다. 정책의 지향점인 ‘다주택자 매물 출회’와 ‘서민 주거 안정’ 사이의 괴리가 극명하게 드러나는 대목입니다.

5. 임대인과 임차인의 목소리: 현장의 비명

임차인 김모(37)씨의 호소:
“저는 현재 시세보다 2억 원이나 저렴한 전셋집에 살고 있습니다. 등록 임대 주택이라 5% 증액 제한이 있어 가능한 일이었죠. 그런데 정부가 집주인을 압박해서 집을 팔게 만든다면, 저는 당장 2억 원의 추가 자금을 마련하거나 외곽으로 쫓겨나야 합니다. 정부는 과연 누구를 위해 정책을 펴는 것인지 모르겠습니다.”

임대인 커뮤니티의 반응:
임대인들의 분노도 극에 달하고 있습니다. “정부 말 믿고 10년 동안 임대료 안 올리고 협조했는데, 이제 와서 혜택을 뺏는 것은 신뢰 원칙 위반”이라는 주장이 지배적입니다. 특히 은퇴 후 월세 수익으로 생계를 꾸리는 70대 생계형 임대 사업자들은 “생존권이 위협받고 있다”며 단체 행동까지 예고하고 있는 상황입니다.

6. 자주 묻는 질문(FAQ)